El pleno del Congreso de los Diputados ha convalidado este jueves un amplio decreto ley de vivienda que transformará radicalmente las reglas del juego para propietarios e inquilinos. La norma, que recibió el respaldo del PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos, y el rechazo frontal del PP, Vox y Junts, está en vigor desde el pasado 8 de octubre y establece un marco regulatorio de gran alcance temporal, con medidas vigentes hasta finales de la década.
Entre las disposiciones centrales destaca la posibilidad de prorrogar obligatoriamente los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Los inquilinos podrán solicitar hasta dos años adicionales de prórroga por anualidades, siempre que cumplan con una condición fundamental: estar al corriente de pago y haber mantenido esta situación durante los ocho meses previos a la solicitud. Esta medida busca garantizar estabilidad residencial en un contexto de creciente presión sobre el mercado.
Limitación de las actualizaciones de renta y regulación del alquiler temporal
Paralelamente, el decreto congela parcialmente las actualizaciones anuales de los alquileres hasta finales de 2027. La normativa establece un tope del 0% en la subida cuando la renta actual supere el máximo del índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda, y limita al 2% anual las rentas que se encuentren por debajo de ese umbral. Esta medida pretende contener la espiral de precios que ha caracterizado al mercado en los últimos años.
Otro aspecto innovador es la regulación exhaustiva del alquiler de temporada, una modalidad que había crecido en una zona gris legal. A partir de ahora, estos contratos deberán tener una duración mínima de 31 días y máxima de doce meses, y la temporalidad deberá estar debidamente justificada. Si no se acredita esta condición, o cuando se encadenen más de dos contratos temporales con el mismo inquilino, el arrendamiento se considerará automáticamente de vivienda habitual, con todas las protecciones que ello implica.
Protección frente a desahucios y restricciones a grandes propietarios
Una de las medidas más controvertidas es la suspensión de desahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando el casero sea una empresa dedicada a la inversión inmobiliaria. En el caso de propietarios particulares, la suspensión se revisará cada doce meses con un máximo de tres años. Las comunidades autónomas tendrán dos meses para ofrecer una solución habitacional o, en su defecto, asumir el pago de las deudas al arrendador, costes que posteriormente compensará el Estado central.
El decreto también impone hasta 2030 una prohibición expresa a los grandes tenedores —propietarios de más de diez viviendas o cinco en zonas tensionadas— para adquirir nuevos inmuebles residenciales. Esta restricción busca frenar la concentración de la propiedad en manos de inversores institucionales y grandes patrimonios.
Fiscalidad: nuevas cargas para viviendas turísticas y deducciones para inquilinos
En el ámbito fiscal, el decreto introduce cambios significativos. Los alquileres turísticos tributarán a partir del 1 de diciembre de 2026 con un IVA del 10%, frente a la exención previa, mientras que la vivienda protegida de calificación permanente verá reducido su IVA al 4%. Los ayuntamientos en zonas tensionadas podrán establecer recargos de hasta el 50% del IBI para inmuebles destinados a uso turístico, llegando al 150% cuando el titular posea cuatro o más propiedades con este destino.
Para los inquilinos con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales, se establece una deducción del 10% en el IRPF sobre las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual. Quienes ganen hasta 23.007,20 euros podrán deducir hasta 1.163 euros anuales. Por su parte, los propietarios que no sean grandes tenedores y reduzcan la renta más del 5% respecto al contrato anterior disfrutarán de reducciones fiscales que oscilan entre el 15% y el 100%, según diversos supuestos.
Préstamos sin intereses y viviendas vacías en el punto de mira
Para facilitar el acceso a la primera vivienda, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) ofrecerá préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses ni comisiones para cubrir la entrada de la hipoteca (el 20% del valor del inmueble). Estos préstamos tendrán un periodo de carencia hasta la finalización del pago hipotecario o un máximo de 30 años, con diez años para su reintegro. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Los inmuebles desocupados también reciben atención especial. Los ayuntamientos podrán imponer recargos de hasta el 100% del IBI a las viviendas que lleven cerradas sin causa justificada más de dos años, incrementándose hasta el 150% en casos de titulares con múltiples propiedades vacías. Esta medida busca movilizar el parque residencial inactivo hacia el mercado.
Nuevos fondos sociales y regulación de la publicidad inmobiliaria
El decreto crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda, con una dotación inicial de 400 millones de euros destinada a financiar promociones de vivienda social. Asimismo, se establece que todo anuncio de alquiler deberá incluir el índice de referencia del precio, el límite de renta aplicable en zonas reguladas y, en su caso, la condición de gran tenedor del arrendador, garantizando así transparencia informativa en el mercado.
Adicionalmente, se introduce un gravamen especial del 25% para las socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) sobre beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial, con reducciones cuando dediquen su parque al alquiler asequible.
En clave: Por qué importa
Este decreto representa la intervención más profunda del Estado en el mercado de la vivienda en décadas, con efectos que se extenderán hasta el final de la década. Para los inquilinos, supone mayor seguridad frente a subidas abusivas y desahucios, así como ayudas fiscales y financieras para acceder a una vivienda. Para los propietarios, implica nuevas obligaciones y restricciones, aunque también incentivos fiscales si mantienen rentas moderadas. El sector inmobiliario advierte de un posible efecto adverso sobre la oferta de alquiler, mientras el Gobierno defiende la norma como necesaria para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna. La batalla política y jurídica sobre estas medidas apenas comienza, con previsibles recursos y un intenso debate social por delante.
