El mercado del alquiler en España se enfrenta a una nueva oleada de cambios normativos. El Ejecutivo pretende rescatar gran parte del contenido del Real Decreto-ley 26/2026, centrado en la protección de la función social de la vivienda, que fue tumbado por el Congreso apenas tres días después de su aprobación en el último Consejo de Ministros de septiembre. Ahora, el Gobierno prepara un texto alternativo para sacar adelante estas modificaciones a través de la Diputación Permanente.
Este paquete legislativo introduce cambios sustanciales en las reglas que rigen las relaciones entre propietarios e inquilinos. Desde prórrogas obligatorias hasta limitaciones en las actualizaciones de renta, pasando por nuevas restricciones a los seguros de impago y reformas fiscales en el IRPF, el decreto afecta directamente a miles de contratos de arrendamiento en todo el país. El objetivo declarado por el Gobierno es contener los precios y reforzar el acceso a la vivienda, aunque desde el sector inmobiliario se advierte sobre posibles efectos negativos en la seguridad jurídica y en la cantidad de inmuebles disponibles para arrendar.
Prórrogas extraordinarias: dos años más de contrato forzoso
Una de las medidas más controvertidas del decreto es la prórroga extraordinaria de hasta dos años en determinados contratos de vivienda habitual. Los inquilinos cuyos arrendamientos lleguen a su fin antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar esta extensión anual, siempre que se encuentren al corriente de pago y hayan abonado las mensualidades durante los ocho meses previos. Como norma general, el casero deberá aceptar esta solicitud y mantener las condiciones contractuales existentes.
No obstante, el texto contempla excepciones. Propietario e inquilino pueden llegar a un acuerdo diferente, renovar el contrato con una renta al menos un 5% inferior a la anterior o firmar uno nuevo. Además, el arrendador podrá recuperar la vivienda si demuestra una necesidad real y acreditada de ocuparla personalmente o para determinados familiares directos, cumpliendo los plazos y requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Significativamente, esta posibilidad de recuperación se puede ejercer aunque no estuviera prevista expresamente en el contrato original.
Límites a las subidas de alquiler y nuevas reglas de desistimiento
El decreto impone también una limitación temporal a la actualización de las rentas que se extenderá hasta finales de 2027. Si la renta actual del inquilino supera el límite máximo establecido por el sistema estatal de precios de referencia, el propietario no podrá realizar ninguna actualización. En el resto de casos, arrendador y arrendatario pueden pactar una subida; si no hay acuerdo, el incremento no podrá exceder el 2% anual.
Por otro lado, se eliminan las indemnizaciones por desistimiento anticipado del inquilino en los supuestos contemplados por la LAU. En un alquiler de vivienda habitual, el arrendatario puede abandonar el inmueble transcurridos seis meses si avisa con al menos 30 días de antelación, sin que el propietario tenga derecho a compensación económica alguna. Asimismo, el texto prohíbe expresamente que el casero exija al inquilino la contratación de un seguro de impago de renta o coberturas análogas, aunque sí permite acordar garantías adicionales a la fianza legal.
Restricciones en alquileres temporales y por habitaciones
El decreto endurece notablemente las condiciones para los contratos de arrendamiento temporal. Estos deberán responder a una necesidad verdaderamente temporal del arrendatario, quien tendrá que especificar en el contrato la causa exacta que justifica su desplazamiento. La carga de probar la existencia de esa causa recaerá sobre el propietario. Si no puede acreditarla, el contrato perderá su naturaleza temporal y pasará a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual desde su inicio.
Como regla general, estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y máxima de doce meses. Si se supera ese plazo sin justificación o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre el mismo inmueble, el primero se considerará automáticamente de vivienda habitual. En cuanto al alquiler por habitaciones, la suma de las rentas de todas las estancias arrendadas simultáneamente no podrá superar el importe correspondiente al alquiler de la vivienda completa, y este tipo de arrendamiento queda expresamente incluido dentro de la regulación de vivienda habitual o temporal según corresponda.
Obligaciones de reparación y derechos en caso de venta
La nueva normativa atribuye al propietario la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, incluyendo las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario. Una vez que el inquilino comunique una reparación necesaria, el casero dispondrá de cinco días hábiles para responder. Transcurrido ese plazo sin contestación, el arrendatario podrá realizar la reparación por su cuenta y reclamar el coste o, previa justificación, descontarlo directamente de la siguiente mensualidad.
Por otra parte, se amplían los derechos de adquisición preferente del inquilino. El arrendatario conservará sus derechos de tanteo y retracto incluso cuando la vivienda se transmita conjuntamente con otras viviendas, locales o activos, siempre que pueda individualizarse jurídicamente. En estos casos de venta conjunta, deberá determinarse qué parte del precio total corresponde a esa vivienda específica mediante criterios objetivos y verificables.
Incentivos fiscales para bajar las rentas
El decreto modifica las reducciones aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler, premiando especialmente las rebajas de precios. Para un propietario que no sea considerado gran tenedor y firme un nuevo contrato sobre una vivienda previamente alquilada, la reducción fiscal puede alcanzar el 100% cuando rebaje la renta inicial más de un 5% respecto a la anterior y se cumplan los requisitos establecidos.
Cuando no se produzca esa rebaja, las reducciones varían en función del precio, de si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y de la edad del inquilino. El texto contempla reducciones del 95%, 90%, 85% y 70% en diferentes circunstancias. Para propietarios que pongan por primera vez una vivienda en alquiler, la reducción puede llegar al 100% cuando la renta inicial quede por debajo del límite máximo del sistema estatal de precios de referencia. También se establecen reducciones del 95% en determinados contratos de zonas tensionadas con inquilinos jóvenes (18-35 años), del 90% en otros supuestos de zonas tensionadas, del 85% para arrendatarios de entre 18 y 35 años, y del 50% cuando el precio iguale o supere el límite correspondiente del sistema de referencia.
Protecciones frente a desahucios y fondos buitre
El decreto introduce nuevas protecciones procesales frente a los desahucios, incluyendo una enervación extraordinaria en determinados procedimientos que permite satisfacer las cantidades pendientes y detener el proceso para que continúe el contrato. Además, contempla una protección específica para hogares vulnerables sin alternativa habitacional cuando la vivienda pertenezca a lo que la norma denomina «fondo buitre», con la suspensión de ciertos procedimientos hasta el 31 de diciembre de 2030. Sin embargo, el texto no concreta exactamente qué empresas o entidades serían catalogadas bajo esta denominación, lo que genera incertidumbre jurídica sobre su aplicación práctica.
En clave: Por qué importa
Este decreto representa un giro significativo en la regulación del mercado de alquiler en España, con implicaciones directas para miles de propietarios e inquilinos. Las prórrogas forzosas, los límites a las actualizaciones de renta y las nuevas obligaciones para los caseros buscan contener los precios y garantizar mayor estabilidad residencial. No obstante, estas medidas también generan dudas sobre su impacto en la oferta disponible: algunos propietarios podrían optar por retirar sus inmuebles del mercado ante el aumento de restricciones y la reducción de su libertad contractual.
Los incentivos fiscales en el IRPF, especialmente las reducciones de hasta el 100% para quienes bajen las rentas, constituyen el principal aliciente para los arrendadores. Sin embargo, su efectividad dependerá de que los beneficios fiscales compensen la pérdida de ingresos y el incremento de obligaciones. La indefinición sobre qué entidades serán consideradas «fondos buitre» y las nuevas protecciones procesales añaden incertidumbre al panorama legal. En definitiva, este paquete normativo marca un punto de inflexión en la política de vivienda española, cuyos efectos reales solo podrán evaluarse en los próximos meses si finalmente logra superar el trámite parlamentario.
