El sector inmobiliario europeo continúa mostrando una evolución positiva tanto en los mercados públicos como en la inversión directa en activos físicos. De acuerdo con la Asociación Europea para Inversores en Vehículos de Real Estate No Cotizados (INREV), la industria acumula nueve trimestres consecutivos de expansión, aunque el ritmo se ha moderado hasta el 0,1% en el segundo trimestre de 2025. Las proyecciones apuntan a un horizonte prometedor: según estimaciones de la consultora CBRE, el retorno total medio para el continente podría situarse en el 8,8% anual durante el período 2026-2030.
Segmentos con mayor potencial de revalorización
Hans Vrensen, responsable de Investigación y Estrategia para Europa en AEW (parte del grupo Natixis IM), señala que las oficinas y los centros comerciales podrían superar la media continental, con retornos proyectados del 9,8% y 9,1% respectivamente. El mercado británico emerge como el más atractivo, con expectativas de rentabilidad del 13,3% anual. Estas cifras contrastan con la corrección que el sector ha experimentado desde la pandemia: los valores de capital aún registran caídas del 0,85% anual en los últimos cinco años, siendo las oficinas el segmento más afectado, con descensos anuales del 5,1% a tres años y del 3,5% a cinco años.
En contraposición, el segmento residencial ha demostrado una notable resiliencia, con crecimientos en términos de valor de capital del 2,5% anual a tres años y del 2,2% a cinco años. Vrensen explica que estas diferencias reflejan los fundamentos del mercado: mientras las oficinas enfrentan mayores tasas de desocupación, especialmente en ubicaciones secundarias, la vivienda se beneficia de una escasez estructural que persiste en la mayoría de los mercados europeos.
Estabilización progresiva con marcada selectividad
Celso Gómez, director de Inversión y Gestión del Suelo en Culmia, confirma que las valoraciones inmobiliarias europeas atraviesan una fase de mayor estabilización y normalización gradual. Sin embargo, advierte sobre la creciente divergencia entre segmentos: los activos respaldados por tendencias estructurales de demanda —como vivienda, residencias de estudiantes y centros de datos— han exhibido una elevada capacidad de resistencia, apoyados en la escasez de oferta y el crecimiento sostenido de las rentas.
Por el contrario, determinados activos de oficinas secundarias, espacios comerciales no premium o inmuebles con riesgo de obsolescencia continúan cotizando con descuentos significativos respecto a los niveles previos al ajuste. Estos activos requieren mayores inversiones y ofrecen menor visibilidad sobre el crecimiento futuro de sus ingresos. Gómez concluye que los descuentos actuales responden cada vez más a factores específicos de cada segmento y activo individual, y menos a una percepción negativa generalizada del sector.
Susana Cabrera, directora regional y responsable de Gestión de Inversiones para Iberia en Patrizia, subraya que el contexto actual difiere sustancialmente del shock de 2022. Se espera que el impacto de la inflación y los tipos de interés sea más moderado. Junto con la limitada oferta existente en numerosos segmentos, esto debería permitir que el crecimiento de las rentas continúe actuando como elemento de soporte, proporcionando un entorno más favorable para el inmobiliario que durante el anterior ciclo de reajuste de valoraciones.
Tendencias estructurales que impulsan el sector
Los especialistas consultados identifican la confluencia de grandes tendencias de largo plazo como explicación para entender la dinámica actual del real estate europeo. Desde Patrizia, Cabrera menciona la presión demográfica y la escasez de vivienda como motores del segmento residencial, mientras que el rápido desarrollo de la inteligencia artificial está estimulando la demanda de centros de datos. La digitalización y la transición energética están abriendo nuevas oportunidades en distintos nichos del mercado inmobiliario.
El experto de AEW destaca que los factores favorables provienen fundamentalmente del mercado de ocupación, donde se observa una recuperación en la absorción de superficie. Resulta particularmente destacable el sector de oficinas, donde han comenzado a reducirse las tasas de desocupación desde los máximos cíclicos recientes. A estos factores macroeconómicos hay que añadir el evidente déficit de oferta. Cabrera afirma que los elevados costes de construcción y las dificultades de viabilidad de los nuevos desarrollos han reducido la actividad promotora en numerosos segmentos, creando un entorno más favorable para los niveles de ocupación y el crecimiento de las rentas.
Para Gómez, la clave sigue residiendo en el déficit estructural de oferta que atraviesa el continente —y del cual España no es ajena— tanto en vivienda como en otros segmentos vinculados al alojamiento, como las residencias de estudiantes. En Culmia ven mayores oportunidades en estos segmentos debido a su capacidad para responder a necesidades reales de la sociedad y su potencial para generar crecimiento sostenible a largo plazo. El directivo habla de una demanda más que sólida, sustentada en la creación de hogares, los movimientos demográficos y la creciente movilidad internacional, a la que el mercado no está dando respuesta a suficiente velocidad debido a una combinación de plazos urbanísticos, disponibilidad de suelo, costes de construcción y complejidad regulatoria.
Principales riesgos para el sector
El principal riesgo que aqueja al sector es de carácter macroeconómico, con el incremento de los tipos de interés y de los costes de materiales, mano de obra y energía. Vrensen añade que la inflación tras la guerra de Ucrania y el aumento de los tipos de interés han elevado las rentabilidades iniciales y han reducido los valores de capital a los que los promotores pueden entregar los proyectos a los inversores finales. La experta de Patrizia advierte que un nivel elevado de incertidumbre podría retrasar la recuperación de los mercados de inversión y volver a ejercer presión sobre las valoraciones si los tipos de interés aumentasen de forma significativa.
El segundo riesgo citado es geopolítico: una prolongación de los conflictos tanto en Ucrania como en Oriente Medio podría impulsar aún más la inflación y los tipos de interés, lo que tendría un impacto negativo en los valores de capital y, simultáneamente, supondría el riesgo de una desaceleración del crecimiento macroeconómico. El mercado español presenta un tercer riesgo adicional relacionado con la complejidad regulatoria, particularmente en el ámbito residencial, donde la colaboración público-privada y la seguridad jurídica son elementos clave para movilizar la inversión necesaria y contribuir a incrementar la oferta. Gómez destaca que los inversores también siguen de cerca la incertidumbre regulatoria en determinados segmentos y las crecientes tensiones en torno a la accesibilidad de la vivienda.
Oportunidades en el inmobiliario cotizado
Para aquellos inversores que prefieren optar por una asignación a activos inmobiliarios a través de mercados públicos, Víctor Asensi, responsable de DPAM para España y Latinoamérica, destaca hasta cuatro factores de apoyo: la resiliencia de los fundamentales operativos —los resultados del primer semestre han mostrado crecimiento de las rentas, niveles de ocupación generalmente elevados y una demanda sostenida de espacios en retail, logística y determinados mercados de oficinas—; la mejora de los balances y de las condiciones de financiación; la actividad corporativa, tanto recompras de acciones como operaciones de fusiones y adquisiciones; y la reorganización en curso de las cadenas de suministro, la digitalización de Europa y el crecimiento de la inteligencia artificial.
Asensi añade que una mayor visibilidad sobre la política monetaria y unos niveles de inflación que permanezcan bajo control podrían favorecer una recuperación antes de que esta sea plenamente visible en los mercados inmobiliarios directos. Desde DPAM consideran que las valoraciones del inmobiliario cotizado se mantienen atractivas tanto desde una perspectiva histórica como en relación con el valor de los activos subyacentes. En términos generales, el sector cotiza con un descuento estimado de aproximadamente entre el 25% y el 30% sobre el valor liquidativo (NAV), aunque la dispersión entre compañías y subsectores sigue siendo considerable.
El experto puntualiza que no todos los descuentos deben interpretarse de la misma manera. Por ejemplo, para el caso de centros comerciales líderes y con buena ubicación, la amenaza estructural del comercio electrónico ya está más que descontada en las valoraciones, al tiempo que los fundamentos operativos han mejorado significativamente. En cambio, constata que las valoraciones del segmento logístico están menos deprimidas, ya que el mercado reconoce mejor su potencial de crecimiento estructural. DPAM también está encontrando oportunidades en compañías con carteras de desarrollo de alta calidad, crecimiento visible y exposición a centros de datos.
En clave: Por qué importa
El sector inmobiliario europeo se encuentra en un punto de inflexión después de años de corrección. Los datos evidencian que, aunque persisten desafíos macroeconómicos y geopolíticos, las tendencias estructurales de largo plazo —escasez de vivienda, envejecimiento poblacional, digitalización y transición energética— están configurando un escenario con oportunidades diferenciadas según el segmento y la ubicación de los activos.
Para los inversores, esto implica que la selección y el análisis específico de cada activo serán más determinantes que nunca. El déficit de oferta en vivienda y segmentos relacionados con el alojamiento contrasta con las dificultades que enfrentan las oficinas secundarias y los espacios comerciales no premium. La profesionalización del sector, la transparencia y la capacidad de gestión se perfilan como factores tan relevantes como las características intrínsecas del inmueble. En un entorno donde las rentabilidades proyectadas rondan el 9% anual, pero con dispersión significativa entre segmentos, el conocimiento profundo del mercado local y la capacidad de identificar activos con fundamentos sólidos marcarán la diferencia entre el éxito y el fracaso en las estrategias de inversión inmobiliaria.
