La vivienda se ha convertido en el principal factor que determina la capacidad económica real de las familias españolas, superando incluso a los ingresos como indicador de bienestar. Un análisis elaborado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) pone al descubierto una realidad invisible para las estadísticas oficiales: existen 1,95 millones de personas en España que viven en situación de vulnerabilidad económica, pero que no aparecen reflejadas en los datos convencionales de pobreza porque estos no tienen en cuenta el gasto en vivienda.
Los economistas José Ignacio Conde-Ruiz y Álvaro Pinto, autores del informe, señalan que las métricas tradicionales utilizadas por el Instituto Nacional de Estadística miden la pobreza antes de descontar los costes habitacionales. Es decir, se basan en la renta disponible de los hogares sin restar lo que las familias deben destinar mensualmente al pago del alquiler o la hipoteca. Esta metodología, conocida como BHC (Before Housing Costs), no refleja la capacidad de gasto efectiva que queda después de cubrir uno de los gastos más importantes y menos comprimibles del presupuesto doméstico.
El alquiler de mercado: el régimen más castigado
La situación se vuelve especialmente crítica para quienes viven de alquiler a precios de mercado. Actualmente, el 17,4% de la población española reside bajo esta modalidad, lo que representa 2,88 millones de personas, un incremento significativo respecto al 12,1% registrado hace una década. Este grupo soporta el coste residencial mediano más elevado de todos los regímenes de tenencia: 7.200 euros anuales en 2025, frente a los 1.947 euros que pagan los propietarios con hipoteca o los 4.500 euros de quienes alquilan por debajo del precio de mercado.
El impacto de estos gastos es demoledor. Cuando se aplica la metodología AHC (After Housing Costs), que descuenta el coste de la vivienda de la renta disponible, la tasa de pobreza entre los inquilinos de mercado se dispara hasta el 49,9%. Esto significa que prácticamente la mitad de las personas que alquilan a precio de mercado quedan por debajo del umbral de pobreza una vez han pagado su vivienda. En comparación, la tasa de pobreza media nacional medida de forma tradicional se sitúa en el 19,5%, pero asciende al 23,5% cuando se descuentan los costes habitacionales.
De los casi dos millones de personas adicionales que el estudio identifica en situación de vulnerabilidad, un 72,5% son inquilinos que, tras abonar sus rentas mensuales, cruzan el umbral de la pobreza. El análisis revela que el régimen de tenencia de la vivienda se ha consolidado como el principal factor de desigualdad económica entre los hogares españoles, más incluso que la diferencia de ingresos.
El colapso del alquiler social como red de protección
Otro dato alarmante que arroja el estudio es el encarecimiento del alquiler protegido o inferior al precio de mercado, que ha triplicado su coste medio en la última década. Si en 2014 la renta media anual de este tipo de alquiler era de 1.523 euros, en 2025 alcanzó los 4.500 euros, lo que supone un incremento del 196%. Este fenómeno reduce drásticamente el papel del alquiler social como escudo de protección para las rentas más bajas.
Los autores del informe advierten que este segmento, que tradicionalmente funcionaba como un espacio más protegido dentro del mercado de alquiler, se está aproximando con rapidez a las condiciones del mercado libre. Esto no ocurre porque los precios de mercado se moderen, sino porque el alquiler protegido encarece de manera muy intensa. La consecuencia directa es que cada vez más familias que dependían de este tipo de vivienda para mantenerse económicamente a flote se encuentran ahora en una situación de sobrecarga financiera, con una tasa del 26,8% entre los inquilinos de mercado.
Desigualdad territorial y perfiles más vulnerables
La presión económica derivada de la vivienda no se distribuye de manera uniforme por todo el territorio. Las comunidades autónomas con los gastos residenciales más elevados son la Comunidad de Madrid, donde el 23,7% de la población destina más de 10.000 euros anuales a su vivienda; Islas Baleares, con un 20,4%; y Cataluña, con un 18,0%. Sólo entre Madrid y Cataluña se concentran 3,1 de los 4,6 millones de personas que en toda España deben hacer frente a gastos superiores a esta cifra únicamente para mantener su residencia.
En cuanto a los perfiles más afectados, el estudio dibuja un retrato claro: jóvenes nacidos fuera de la Unión Europea que viven en zonas urbanas tensionadas. Este grupo enfrenta las mayores barreras de acceso a la vivienda y las condiciones económicas más precarias tras realizar el pago mensual correspondiente.
La trampa del alquiler imputado
El informe también pone el foco en otra distorsión estadística: el concepto de «alquiler imputado», que es el valor teórico que se asigna a la vivienda propia o cedida de la que se disfruta sin pagar renta. Aunque no genera ningún flujo de caja real (es una renta ficticia), sí refleja un gasto evitado que libera ingresos para otros usos. En 2025, esta ventaja contable sacó de la pobreza estadística al 35,8% de los considerados pobres monetarios, lo que equivale a 3,38 millones de personas, en su mayoría propietarios mayores de 65 años.
Sin embargo, los autores advierten de que este ahorro implícito no significa que no exista privación material y social severa. De hecho, esta situación afecta al 10,3% de los propietarios sin hipoteca que se benefician del alquiler imputado y hasta al 30,1% de los inquilinos a precio inferior al mercado. Es decir, la mejora en renta imputada no se traduce en una mejora efectiva de las condiciones de vida reales de estas personas.
El resultado global del análisis muestra que la pobreza monetaria convencional ha perdido capacidad para identificar situaciones de vulnerabilidad desde 2014. En aquel año, la pobreza antes de vivienda identificaba al 63,1% de las personas con carencia material y social severa, pero en 2025 sólo identifica al 46,7%. Este deterioro, según los autores, no responde a un efecto de precios, sino que coincide con el creciente peso del régimen de tenencia como determinante del bienestar efectivo del hogar.
En clave: Por qué importa
Este estudio evidencia que las métricas tradicionales de pobreza están quedando obsoletas ante una realidad donde el acceso a la vivienda se ha convertido en el principal factor de desigualdad. Si no se adoptan indicadores que reflejen la renta disponible después de pagar la vivienda, millones de personas seguirán siendo invisibles para las políticas públicas diseñadas para proteger a los más vulnerables. La urgencia de reformar el sistema de medición de la pobreza y desarrollar políticas de vivienda efectivas se vuelve cada vez más apremiante ante un problema que ya no es coyuntural, sino estructural en la economía española.
